房地产贷款集中度正式落地 部分银行贷款结构承压(附答记者问)

2021年1月3日 20:44
來源:香港奇点财经

奇点财经1月3日报道  –  记者 付可思 发自香港

2020年12月31日,央行与银保监会发布关于《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》),建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。自2021年1月1日起正式实施。

查阅公开资料获悉,房地产贷款集中度管理制度指的是,在中国境内设立的中资法人银行业金融机构,其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求,即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

分档设定集中度管理要求

据贝壳研究院分析,如果说此前的“三道红线”是在资金需求端的管理,而此次的“涉房贷”集中管理制度则是在资金供给端的收紧。目前设定的管理比例要求基本符合2020年的情况,这意味着2021年市场投放的贷款额度不会有明显变化,短期内不会对房地产市场造成大的影响。

《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限,对超过上限的机构设置过渡期,并建立区域差别化调节机制。

具体来看,此次房地产贷款集中度管理要求根据银行类型一共分为五档:

  • 第一档是中资大型银行,其房地产贷款占比上限为40%,个人住房贷款占比上限为32.5%;
  • 第二档是中资中型银行,其房地产贷款占比上限为27.5%,个人住房贷款占比上限为20%;
  • 第三档是中资小型银行和非县域农合机构,其房地产贷款占比上限为22.5%,个人住房贷款占比上限为17.5%;
  • 第四档是县域农合机构,其房地产贷款占比上限为17.5%,个人住房贷款占比上限为12.5%;
  • 第五档是村镇银行,其房地产贷款占比上限为12.5%,个人住房贷款占比上限为7.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,可以看出,房贷集中度重点监测全口径的贷款以及个人房贷。类似房贷的发放额度有约束,不能超过央行制定的占比上限。受此影响,后续银行自身需要定期检查贷款数据尤其是个人按揭贷款数据,相关开发商和中介机构等也需要密切了解银行的贷款方向,防范后续集中度管理中贷款拨付不及时的问题。

部分银行贷款结构或承压

据企业预警通不完全统计,截至2020年上半年,国有六大行中,建设银行和邮储银行的个人住房贷款占比分别为34.27%和33.64%,略高过第一档中32.5%上限。此外,兴业银行的个人住房贷款占比为25.67%,也高于第二档的20%上限。

国家金融与发展实验室副主任曾刚表示,“从上市银行来看,大型银行都基本达标,有两家银行在个贷上稍微超标,但幅度不高,调整压力不大,只要把贷款规模做大,房地产贷款额度不用减,占比就能下来。”

不过,他补充称,“对于二档、三档、四档中的一些股份制银行、城商行和农商行,可能面临着超标或者离标准比较接近的情况,此类银行要注意房地产领域的贷款增量。”

中国银行研究院郑忱阳表示,绝大多数商业银行的两个指标都没有超过上限,部分股份制银行可能面临个人住房贷款占总贷款余额比例超标的情况,超标约4-5个百分点。他续称,“超标银行可能有两种策略,分子方面可以加大房地产信贷流转、自然到期不续以降低房地产贷款余额,分母方面可以加大信贷投放力度增加总贷款余额。”

中国社科院金融研究所银行室主任李广子认为,出台此次政策的主要目的是防止房地产的风险转移到银行体系。“银行要避免在房地产领域的盲目扩张,某些中小银行受地区产业结构等限制,贷款过于集中于房地产领域,对这一风险需要进行有针对性的防控,适当降低贷款集中度。”

设定上限浮动空间

《通知》还对银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比设定管理要求,若占比超出2个百分点以内的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年;超出2个百分点及以上的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。此外,房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

此次政策明确,人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构,可在充分论证的前提下,结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点,以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准,在增减2.5个百分点的范围内,合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。

严跃进认为,上述规定有两个含义:1.第一档和第二档没有浮动的概念,换句话说,大中型银行信贷政策以收紧为方向,而小型银行根据实际情况决定。若是考虑到后续房地产市场的变化,在一些新兴的房地产市场中,部分小型银行或仍有机会适当提高占比上限,但绝大多数银行或以收紧为主;2.对于此类浮动的概念,央行明确要考虑经济金融状况、银行情况和系统性金融风险等情况。所以后续如果房价炒作过多,那么上限只会下调,而没有上调的可能。

人民银行、银保监会相关负责人强调,目前,人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见,并建立相应统计制度,届时对于符合定义的住房租赁有关贷款,将不纳入集中度管理统计范围。为配合资管新规的实施,资管新规过渡期内(至2021年底)回表的房地产贷款不纳入统计范围。

附中国人民银行、银保监会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的答记者问:

问:为什么要建立房地产贷款集中度管理制度?

答:近年来,在党中央、国务院统一部署下,房地产长效机制实施取得明显成效。根据党中央、国务院关于进一步落实房地产长效机制、实施好房地产金融审慎管理制度的要求,人民银行、银保监会借鉴国际经验并结合我国国情,研究制定了房地产贷款集中度管理制度,以提高金融体系韧性和稳健性,促进房地产市场平稳健康发展。同时,推动金融供给侧结构性改革,强化银行业金融机构内在约束,优化信贷结构,支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

问:房地产贷款集中度管理制度的主要内容是什么?

答:房地产贷款集中度管理制度是指,在我国境内设立的中资法人银行业金融机构,其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求,即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

人民银行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分档设定了房地产贷款集中度管理要求。管理要求的设定综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间。同时,为体现区域差异,确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时,可以有适度的弹性。管理制度还设置了过渡期,以保证政策的平稳实施,促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。管理要求以法人(不含境外分行)为单位设定并执行,对全国性银行在各地的分支机构不单独设定要求。当前超出管理要求的银行业金融机构,应结合自身实际,制定过渡期业务调整方案;符合管理要求的银行业金融机构,应稳健开展房地产贷款相关业务,人民银行、银保监会将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况,对异常增长的,将督促采取措施及时予以校正。为支持大力发展住房租赁市场,住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前,人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见,并建立相应统计制度,届时对于符合定义的住房租赁有关贷款,将不纳入集中度管理统计范围。为配合资管新规的实施,资管新规过渡期内(至2021年底)回表的房地产贷款不纳入统计范围。

问:建立房地产贷款集中度管理制度对房地产市场会产生怎样的影响?

答:2019年以来,人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研,与金融机构进行了充分的沟通,相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况,并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。目前,大部分银行业金融机构符合管理要求,人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务,保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。对于超出管理要求的银行业金融机构,将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模,确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行,通过延长过渡期等方式差异化处理,确保政策平稳实施。

总体而言,建立房地产贷款集中度管理制度,有利于市场主体形成稳定的政策预期,有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

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