恒隆致股东信——陈启宗:以史为鉴,布局未来

2020年3月26日 18:40
來源:香港奇点财经

奇点财经3月26日报道

恒隆集团迎来了集团成立的60周年,董事长陈启宗在本年在财报中的致股东信函比以往的都更为深刻,发人深省。陈总在信函中回顾了恒隆集团60年来的发展历程,同时也对未来做出了展望,奇点财经将与您一起分享。

回顾历史

第二次世界大战后,曾为英国殖民地的小城香港,悄悄繁荣起来。1950年代中期起,本地华人的住宅地产发展商开始冒起,恒隆的创办人陈曾熙先生便是其一。恒隆迅速冒起,逐渐扮演新市场的重要一员。根据某些说法,在1960年代中期,就总资产而言,已是最大的房地产公司之一。

恒隆在60年代获得了惊人的发展,那也迎来这段光辉岁月的尾声。70年代,香港本地华人的地产集团开始涉足商业地产领域,恒隆作为首批进入该领域的企业,虽然从中获得了一定的利润,但按陈总的话说,“但回头看这却是个错误的决定”,“在1970年代,我们犯了几个策略上的错误,大大拖慢了我们的发展。”

首先,早期获利使恒隆变得更为保守,购入商业地产项目作长期持有,依靠租金收入作为主要收入来源,但忽略了兴建住宅出售。其次,恒隆管理层对香港的未来没有信心,因此完全低估了1970年代和1980年代的住宅楼市兴旺潮,恒隆在整个1970年代的发展项目很少,并没有赚取到丰厚的利润。到了1980年代初稍有觉醒,但刚好遇上982年中英两国就香港前途的谈判,市场一度非常恶劣,靠着稳定的租金收入和银行帮助恒隆才勉强撑了过来。

错过1970年代和1980年代的牛市后,陈启宗在1991年1月接任董事长一职,并在一年后邀请袁伟良先生出任董事总经理协助。

1990年代,恒隆的财务状况已经恢复,但实力并不突出,而且不像其他地产商,恒隆此前并没有低价购入的土地储备,因此买地的抉择需要十分谨慎。经历几年的准备,恒隆的财务已然走上正轨,伴随1997年亚洲金融危机来袭,机会随之而至,恒隆对此准备充足,买地及之后的住宅单位销售都做得不错。

陈总在《董事长致股东函》中提到,其任期大致可分为三个阶段,各阶段为期七年,分别为“蓄势待发”、“奋起直追”和“展翅腾飞”。

“1991至1997年间,我们巩固财务状况,等待重大机遇;1998至2004年,我们在亚洲金融危机的余波中把握机会,奋起直追,在香港住宅销售赚了不少,上海的初步成功也令人鼓舞;2005至2011年,上海的两个物业大放异彩,我们亦以低价在数个内地城市购入多幅地块,供未来发展之用。当时本人收笔时推测,先前的决定播下了种子,接下来便是收成的黄金时代。”

可惜的是,陈总所预想的黄金时代没有到来。陈总表示,从2011年开始一直持续到2018年初的熊市寒冬替代了原本设想的黄金时代。好的是,恒隆意识到了寒冬的先兆,并且在这段时间大大提升了管理团队。
上海仍然是恒隆业务的主要动力,2010至2016年间在上海以外开业的六个综合项目都表现良好,相继蓬勃发展,而且预计在2019至2025年七年间落成的项目将会势如破竹。除了上海之外,沈阳皇城恒隆广场、无锡恒隆广场和大连恒隆广场仍在进行资产优化,即便如此,表现仍然强劲。

谈到2019年,陈总表示有两件特别时间影响了业绩,一方面,恒隆售出了两座成熟物业并赚取了丰厚利润;另一方面,恒隆地产在香港出售的住宅单位比去年少得多。此外,去年6月的街头动荡发生前,我们在香港的投资物业一直表现不错。上半年的利润于下半年部分被抵销了。

展望未来

稳定和增长是营商两大要素

陈总表示,在未来几年,恒隆业务的两个主要组合(内地租金及香港租金)表现会有所不同。后者的市场相对成熟,如果市场环境与过去两三年相若,预计每年约有3%的增长。然而,社会动荡可能带来改变,至少在持续动乱期间如是。

他坦言,更令人担忧的是香港的长远未来。过去20年,香港整体经济,尤其是零售业之所以成功,主要是因为与内地的往来日趋频繁。内地是世界第二大经济体,其生产总值是香港的35倍以上(有趣的是,1997年时内地的生产总值仅为香港的五倍左右)。

由于去年下半年香港的社会事件,他担心许多内地人长久以来对香港的好感从此消失。将来,只有那些有必要来港的人才会来。一旦处理好他们的业务或其他事情后便会离开,而不会留港度个周末,来购物和用餐。这种情况导致的结果最有可能是零售店主的破产。此外,陈总提到,最近香港的动荡会加剧香港的撕裂,对经济发展十分不利。

在商业领域有40年从业经验的陈启宗表示,实现长久成功的最关键因素不是一个人有多聪明、有多博学或人脉关系有多广;成功的首要因素是找到合适的营商地点。他认为,内地优势目前已经超过香港,成为最适合赚钱的地方,稳定和增长两个因素,使得中国大陆成为营商的好地方。

除了内地,陈总还分析了东南亚其他国家存在的问题,充分体现了陈总格局之宏大。谈到新加坡,他肯定当地局势稳定、管治良好,但对于公营部门过大,即对中小企业不太友好,想要发展到像香港50大甚至100大的家族企业那样的规模,非常困难。而东南亚其他主要国家全都有一篮子问题:种族冲突、政局不稳、贪污腐败,以及管治不善兼公共财政薄弱,私营企业根本无法生存,这些地方通常属最贫穷之列。

综合以上考虑,香港一直是第二次世界大战后的最佳营商之地,对华人尤是。香港人得享70多年的和平与稳定,让企业蓬勃发展,但这样的日子是否已结束?

房地产依然是极佳选择

成功选址之后,陈总对行业选择也进行了分析,“最需要考虑的应该是从事哪种业务。有些行业需要庞大资金或非常专门的技术,有些受政府监管和需要特殊的关系,也有些行业本身规模太小,即使成为该行业的龙头,在社会上也无足轻重。”

陈总认为,房地产依然是一个极佳的选择,并给到了原因:1.行业在概念上并不复杂,拥有一般才智的人都能学会;2.房地产拥有非常大的潜力;3.本地发展商没有受到任何歧视,也受到很少干预;4.只要避免看错市场周期而方寸大乱,仅做数个项目就足以致富;5.求过于供的情况至今没变。

尽管香港是第二次世界大战后亚洲的最佳营商地点之一,却非一帆风顺。曾有许多人弃港而去,尤以富人为甚,他们当中不少人干脆卖掉生意,移居海外。然而,香港每次都复苏过来,繁荣更胜从前。几乎所有离开的人都只能带着羡慕而遗憾的目光回望香港。有些人后来想回流,却再也负担不起已高昂得多的楼价。

重点部署高端商业物业

虽然香港发展商经验丰富,但在过去30年错过了庞大的内地住宅市场,陈总坦言,无论香港发展商再怎么努力,都无法与内地人竞争。因此,香港发展商在内地能取得成功的戏份市场只有高端商业物业,也是恒隆选择的领域。

陈启宗分析,中国经济仍会比大多数甚至所有西方国家增长得快。个人消费在未来多年可能每年增长接近10%,应该会超过国内生产总值的增长。个人消费行为会继续改变,亦即从重量变为重质。

他认为,在内地建造并出售住宅的全盛时期可能已经过去。这30年来,该领域已经孕育出20至30多家巨头公司,规模之大位居世界前列。这些公司现已根深叶茂,实力雄厚。若经营不慎,其中一些仍有可能会倒下,否则强者越强,新参与者很难强势突破,只能在利基市场蓬勃发展。

这一分析也是基于香港本地类似的情况之上,纵横1970年代和1980年代的香港大企业全都还在,至今几乎没有出现过新成立的大公司。大约10至15家发展商主导住宅市场,这个领域没有明显增长。

而商业物业总有市场,随着租金回落,加上前景未明,资本价值可能会下降更多,进而导致资本化率上升。但受到去年下半年动荡事件的后续影响,陈总对于香港未来也并未给出足够的信心,“结果到底如何,现时还言之尚早,因为没人知道街头动荡会死灰复燃还是逐渐消失,现阶段无需过度反应。到目前为止,交易量已然下降,未来如何我们只可拭目以待。”

观望内地市场,陈启宗认为内地零售业会越趋兴旺,内地人口众多,但仍面临劳动力短缺问题,尤其是高素质员工。劳动力需求越大,薪金水平则会面临压力,此外,过去的20-30年间,薪资却从未停止增长,尤其是专业人士。陈总认为,这些人都是恒隆的潜在客户,他们增加个人消费,零售商自然会获得更丰厚的利润,从而可以支付更高的租金。

此外,高端零售租户远较办公楼租户更稳定和欠缺弹性。如果相邻建筑物的租金较低,则很容易吸引后者搬迁,而前者会这样做的则少得多。一旦购物商场能成功网罗顶级时装品牌,有关品牌便不愿迁出。这类品牌喜欢聚集一起,因为这样的格局让每个品牌都有更高机会增加销售额。只要业主既公道又能干,这些租户就不会轻易搬走,租金从而稳步上扬,使有关物业的资产价值得以提高。

现金变多导致投资需求激增

除了上诉因素,陈总认为还有一个原因使得优质地产的价值在未来数年会持续上升。各地的资金都在追捧全球稳定经济体中的顶级资产,因此,中国的优质商业物业将会受到世界各地企业所关注。

人们持有现金主要用作储蓄或用于投资,持有这笔现金的人所缔造的经济繁荣,一般反映在股票和债券市场,从而大家又可能投资在这两种工具上,以赚取更多利润。经济体系表现越好的,其可用于投资的现金就越多。由于投资机构(银行、保险公司、退休基金、投资公司)拥有着类似的共通点:巨额负债、偿还期较长,从而需要相应较长期的资产以平衡账目,恰恰优质的商业物业就能够起到这种作用。

以往,西方国家几乎垄断了这类可用于投资的庞大资金,但中国经过40年的急速增长,创造了大量财富,中国的境内资金已经足够雄厚,不容忽视。

另外还有两个资金来源可间接扩大全球可用于投资的资金。第一个是量化宽松,简称QE。这20年来,特别是自2008年全球金融危机以来,很多国家都疯狂印钞。初期可能有正当的理由,例如与金融危机抗衡,但有关政府最终会变得不能自拔,令印钞成为增加国内生产总值的原动力,而生产力并没有同时提高。无论如何,由于只有极少数主要国家没有参与其中,因此当今世界的现金就更加充裕了。

另一来源是所谓的“虚假财富”,这些像衍生工具那样的金融工具,会令人误以为自己很富有。随着电脑科技不断进步,运作速度越来越高,各种各样的“虚假财富”正不断被“创造”出来。这些财富的资金周转率极高,给人坐拥巨富的错觉。

2008年,正是这些金融工具对全球金融体系造成严重破坏,几乎摧毁全球经济,十分恐怖。但在灾难降临之前,有些人已经凭这类金融工具获得丰厚的利润。对他们来说,这些利润是真正的财富——正如必然有相应的输家损失真金白银——所以需要进而加以投资。这时,商业地产市场又可以派上用场。

陈总认为,中国公司或国际公司会大举进军内地的商业物业领域,目前中国的这个市场方兴未艾,只会随着年月而不断壮大,由此看来,恒隆旗下的优质资产将会更有价值。

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