两次转型失败 SOHO或被迫走向私有化

2020年3月18日 20:11
來源:香港奇点财经

记者 付可思 发自香港

奇点财经,香港,3月18日报道 – 3月10日,据路透社报道,美国私募基金公司黑石集团计划斥资40亿美元将SOHO中国私有化。受此消息影响,当日,SOHO中国股价暴涨37.58%,并在上午11点13分触发暂停交易,截至10日收盘,SOHO中国收盘报4.10港元,股价也创出一年以来新高。

3月11日下午,SOHO中国发布公告回应上述消息:公司注意到某些涉及与公司有关的潜在交易的媒体报道。公司董事会谨此就此等媒体报导做出澄清及确认,公司在与海外金融投资者洽谈,以探讨进行战略合作的可能性。截至报告日期止,尚未就是否进行潜在交易做出决定,而且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。但合作方是谁,以及是否会达成全面要约协议,公告未明确说明。

早在去年10月,有媒体消息曝出SOHO中国正考虑以80亿美元出售其持有中国办公大楼权益,买家正是黑石集团与新加坡政府投资公司组成的买方,所售资产包括光华路SOHO、望京SOHO塔以及上海SOHO复兴广场等八处SOHO核心资产。

针对媒体的这一消息,SOHO中国曾于2019年10月30日发布一则澄清消息,否认了上述交易情况,但公司在公告中透露:“集团会不时探讨商业地产市场环境及潜在交易机会”。彼时SOHO中国已显现出要出售其资产,走向私有化的目的。

十年前曾与恒大、万科平起平坐的房地产巨头,缘何走向私有化的道路?业内为何流传“潘石屹被迫贱卖SOHO”的消息,奇点财经为您详解SOHO中国近年来的发展之路。

两次转型均已失败告终

潘石屹与其妻子张欣于1995年的SOHO中国,重点部署中国一线城市的商业地产,这一差异化路线让SOHO在国内的知名度很高,前期发展也顺风顺水。经过12年的发展,SOHO中国成功在香港交易所上市,以19亿美元的融资金额刷新了当时亚洲最大的商业地产企业IPO记录,成为备注关注的明星企业。

初期,SOHO中国主要采用类似住宅型企业散售的方式销售商业地产项目,加上张欣国际化视角下的开发营销策略,使得SOHO中国的利润远高于同行,其商业地产的散售模式也在行业中站稳脚跟。

2007-2012年是SOHO中国最风光的时刻,可惜好景不是很长,北京于2010年出台禁止物业散售的政策,SOHO中国主要的收入来源大打折扣,加之2008年后经济快速复苏,商业地产竞争加剧,SOHO中国的盈利遇到沉重的下挫,奇点财经查阅SOHO中国2011年财报发现,当年营业收入同比下降68.79%,迎来第一次低谷。

为此,2012年潘石屹将SOHO中国商业模式从“散售”转为“物业自持”,即靠租金收入养活企业。但在这种模式下,SOHO中国不可能靠物业租金获得收入和利润的大幅度增长,而只能通过卖楼或其投资物业评估进行增值。

奇点财经翻阅财报查看获悉,2012年虽然是SOHO上市以来净利润的最高点,也是这家公司转向自持租赁物业的第一年,但其投资物业的评估增值为96.05亿元,占净利润105.85亿元的90.74%。但是到了2013-2015年,由于销售物业减少,SOHO净利润率分别为-30.2%、-44.78%、-86.82%。

转型“自持”失败之后,SOHO中国又转向共享办公领域,打算凭借共享经济这股热浪翻盘。2015年,SOHO中国成立SOHO-3Q,正式进入到共享办公领域,到了2017年,SOHO 3Q已成为北京、上海最大的共享办公空间,出租率达到近87%。

2017年如此高的出租率给予SOHO中国一定的信心,自2018年起,SOHO-3Q从第三方开发商手中租来办公楼来进行业务开拓,而不再仅仅局限于SOHO中国自有物业,截止2018年12月31日,SOHO3Q在中国7个城市拥有31个租借中心。

可惜的是,共享经济没有能让SOHO中国成功转型,2018年SOHO中国营收仅17.21亿元,为2010年巅峰期184亿元的零头,SOHO-3Q更是一直处于亏损的状态。到了2019年,共享办公巨头Wework更是陷入资金危机,裁员消息频出,SOHO-3Q此前的上市念头直接被打消,再次表明SOHO中国二次转型走向失败。

黑石为何愿意“接盘”潘石屹?

从2014年开始,潘石屹似乎就一直看空中国房地产市场,2014-2019年期间,SOHO中国不断变卖企业资产,据公开资料统计,累计套现约293.41亿元人民币。

其中包括SOHO中国重点打造的多个项目,如2014年售卖SOHO静安广场、2015年转让上海外滩国际金融中心项目50%股权、2019年把北京和上海11个共享办公项目卖给了逐梦之星。由于SOHO中国不断出售其实有资产,导致资产规模不断下降,尽管一次性出售的获利会带来当期业绩增长,但公司总体业绩却随着资产规模的持续缩水而不断下滑。

此外,叠加今年初冠状病毒疫情在全球蔓延,中国房地产市场面临压力,1月份房价以近2年来最慢的速度上涨,导致部分开发商难以偿还债务,不得不减少建设。中国房地产业不断崩溃,今年前2个月有超过百家房地产公司发布破产声明,预计新屋销售还将出现12年来首次下滑。

标普报告显示,即便3月中国的疫情有所缓解,房地产交易量降幅也会高达15%;若到4月才出现改善的势头,那销售额更可能下降约20%,接近2008年金融危机期间的打击。

内部盈利不佳,外部客观环境亦十分严峻,潘石屹心生“退意”已毋庸置疑了,只是等待一个“接盘”的买方。

据相关人士透露, 此次黑石向SOHO中国提出的私有化报价为每股6港元,这较SOHO中国10日收盘价2.98港元溢价超过100%,除此之外,黑石还将接管SOHO中国的债务。但即便黑石6港元的出价是真实的,但SOHO每股净资产是6.76港元,潘石屹相当于打8.8折卖掉SOHO。

即便SOHO目前盈利不佳,但黑石依旧十分认可其价值。黑石集团是全球房地产PE规模巨头,截至2018年底,黑石集团管理资产规模已达4722亿美元,其中,房地产基金的资产规模约1362亿美元,超过私募股权和信贷业务,成为黑石集团管理规模最大的业务。

业内人士分析,黑石集团在收购SOHO中国后,将依靠其较高的投后管理水平,不但提高SOHO中国的经营能力。只要公司的盈利水平得以改善,未来就不愁获利退出的机会。

此外,中国经济的韧性仍然领先于全球,尤其是中国有效阻止了疫情在中国扩散,让中国一二线城市房地产成为了外资的避风港。作为全球化视角进行资产配置的地产巨头,黑石集团选择此时出手购入SOHO中国,也代表着外资对中国这一全球第二大经济体未来发展的信心。

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