美国房屋抵押市场一派乱象, 想获得抵押贷款该怎么办?

2020年4月7日 03:46

奇点财经4月5日报道 – 特约记者 梁静 发自香港

美国房屋抵押市场目前一派乱象,放贷人暂停政府贷款,拒绝锁定利率,并提高信用评分下限,政府救助计划是如何削弱整个抵押贷款行业?

上周,美联储向努力为抵押贷款利率定价的贷方提供了保证。毫无疑问,这很有帮助。 30年期抵押贷款利率本周平均水平降至仅3.33%,接近几周前的历史最低点。这对于购房者和再融资者来说都是个好消息。

但是放贷方面临前所未有的挑战,目前的情况是他们从来没有经历过的。贷款方越来越难获得良好的贷款并保持盈利。这意味着, 借款人会面临着越来越大的障碍。

原有的贷款方案正在消失,放贷方正在提高信用评分的下限,有些甚至不锁定客户的利率。

贷款人正在收紧信贷标准

随着经济继续不稳定运行,许多贷方被迫采取单独行动来维持自身生存。贷款人正在对FHA,VA和USDA贷款进行重大更改。这些变化可能迫使抵押贷款的借款人无法获得房屋贷款,而借款人可能几周前才获得抵押贷款的资格。

一些贷方已经完全撤回了政府支持的贷款,暂时停止提供。仍在提供服务的贷方将其最低信用分数要求提高了100多点。仅举几个例子:

- 富国银行已将所有政府贷款(FHA,VA和USDA)的最低分数要求调整为680

- 美国银行也要求FHA,VA和USDA贷款的信用评分为680,常规贷款的信用评分为640

- 对于再融资活动,VA和FHA贷款的FICO最低分数要求至少为620(660分以上)

- Flagstar要求购买交易和非现金再融资都要有640分

对于许多选择政府支持的贷款(例如FHA或VA)的人来说,宽松的资格准则是一大吸引力。放贷人提出的更严格的要求可能会使许多人无法获得房屋贷款,直到冠状病毒的担忧平静下来。

抵押贷款人也在收紧对利率锁定的要求

许多人在抵押贷款清算之前不允许抵押贷款人锁定利率。这意味着您可能不知道自己的抵押贷款利率是多少,直到您准备好在贷款完成前的几天签署最终文件,那可能是在申请后的几周或几个月以后。

对于购买者而言,高利率可能意味着从零开始再次开始贷款购买过程。有些贷方拒绝锁定利率直至波动率下降。

那么政府救助计划是如何削弱整个抵押贷款行业

您可能想知道为什么贷方对新借款人采取了如此严厉的措施。美联储不是向抵押银行家提供巨额援助吗?在许多行业不景气的时候,放贷人会不会想要更多的业务?这不是那么简单。美联储史无前例地以1830亿美元购买抵押贷款支持证券,旨在压低抵押贷款利率。而且,它起作用了。

随着更多的房主选择在危机期间暂停付款,抵押贷款服务商现在面临困境。当房主未付款时,贷款服务公司有合同义务向证券市场的投资者预付款。

抵押银行家协会(MBA)在给监管机构的一封令人沮丧的信中警告称,由于美联储帮助拯救抵押贷款市场的努力,美国房屋市场“处于大规模破坏的危险中”。换句话说,您无需支付抵押贷款公司的费用,但这些公司仍需支付他们债权人的费用。大量未偿还的抵押贷款正威胁着美国抵押贷款银行进入破产,加剧了这一流行病的经济损失。

那么贷款抵押公司发生了什么?

这是技术性问题。美联储在几周前强行进入抵押贷款市场,部分原因是为了对抗利率上升。在某种程度上,主要担心借款人无法偿还贷款。过去两周,美联储总共购买了2500亿美元的抵押贷款。这比美联储在2009年金融危机期间的任何四个星期内购买的资金都多出了840亿美元。

尽管美联储帮助压低了利率,但它们也摧毁了行业的“对冲”,抵押贷款人使用该“对冲”来保护自己免受利率上涨的影响。

如果市场上的现行利率高于他们与客户锁定的抵押利率,则对冲差价付给放贷方。通常,对冲被认为是安全的交易。套期保值只是保护贷方免于更高的利率,直到抵押关闭为止。大多数情况下,此系统都能正常运行。

但是,当抵押贷款利率高度波动时(就像过去几周一样),放贷人很难使用相同的对冲策略。而且许多潜在的房主由于隔离无法偿还贷款。

锁定大量无法结清的贷款,使抵押贷款放款人支出对冲的成本,却没有从还贷中获得任何收入。抵押债券的巨大波动导致了进行对冲的经纪交易商向抵押贷款银行主发出了巨额的追加保证金通知。

MBS Highway创始人巴里·哈比卜(Barry Habib)表示:“其中一些抵押贷款银行主现在面临着数千万美元的追加保证金要求,这​​有可能导致他们破产。” MBS Highway在致监管机构的信中说:“过去一周来,机构抵押贷款证券(Agency MBS)的市场价格剧烈波动,导致经纪交易商追加保证金要求抵押贷款机构的对冲头寸, 这对许多放贷方是不可持续的。”

信中写道:“到本周末,抵押贷款人的追加保证金水平达到了前所未有的惊人水平。对于大量的贷方,其中许多资本充足,这些追加保证金的要求正在侵蚀其营运资金并威胁其继续经营的能力。”

如果您想获得抵押贷款该怎么办?

房屋放贷款公司正在经历着过山车一样的日子,对借款人来说并不都是厄运和忧郁。实际上,寻找房屋贷款的家庭还是有希望的。有一些贷款方没有制定像竞争对手一样最低分数要求。还有一些贷款方可能不像其他竞争对手那样采用对冲机制,这意味着他们的可以提供低利率。

现在,寻找房屋贷款比以往任何时候都更应该货比三家,直到找到可以满足您需求的放款人。

您现在应该问抵押贷款人的问题:

- 您的最低信用分数要求是什么?

- 您预计从申请到结束需要多长时间?

- 我可以在什么时候锁定汇率,锁定多长时间?

- 如果我的贷款在设定的利率锁定期内没有结清,该怎么办?

- 如果我的贷款未按时偿还,谁将负责加息费用?

- 如果锁定后利率大幅下降,您是否有浮动政策?

- 您对我的报价是否包含任何折扣点?

与十年前的房屋崩盘不同,房屋和抵押贷款市场现在更加健康。房主拥有极高的资产净值,这意味着房屋价值下降到足以使许多房主陷入水下的风险较小(如次贷危机期间发生的情况)。

假设您发现较低的利率,而放款人仍在提供优惠的贷款条件。即使那样,您也应该权衡贷款的决定。您的工作现在稳定吗?您有多少储蓄?而且,如果您要失业,还可以还抵押贷款吗?一些借款人可能会从今天的低利率中受益,但并不是每个人都合适。即使这场危机结束,利率也可能会维持在较低水平,因此不要以为安全就不会适得其反。做出最适合您的决定。

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