港人置業意願升至3年高 但樓價仍高處不勝寒

2021年4月26日 09:18
来源:香港奇點財經特邀專欄作者 舒時

奇點財經推送於2021年4月26日

香港的房地產市場一直都是城中居民的熱門話題,更是港漂一族的討論焦點。但是近期這個話題卻有些難以分析。因為一方面是疫情緩解之後,港人置業願意上升,另一方面卻是在多重限購舉措之下,香港樓價高處不勝寒,這兩者成為近期共同影嚮香港房地產市場的難解之結。

先說港人的置業意願。香港置業物業代理有限公司(香港置業)在2021年3月底做的2021年第一季「客戶置業意向調查」發現,計劃未來1年內買樓的香港市民高達50.6%,比前一季度明顯上升了11.2個百分點,更是創下2018年第1季之後的12季新高。

香港置業的這個問卷調查是從2016年第2季度開始的,主要是以問卷形式。這次的問卷調查,成功收回了249份有效問卷,因此頗能反應一些情況。

比如,有高達53.8%的受訪者認為,未來12個月香港樓價走勢平穩向好,比例創近6個季度新高。結合到之前的入市置業願意率數據,說明對房價的上漲預期是推動人們買樓的一個主要動力之一。

但同時,許多人的意願並沒有轉化為最終的行動,一個重要原因便是政府的限購措施——在港府的多重限購措施之下,香港的住宅交易面臨多項的稅費,加總起來,可以達到成交價的30%-50%甚至更高,因此「樓市調控措施」成為買樓者最大的擋路虎。

香港置業研究部的董事指出,受訪者以樓控措施為最主要考慮,不少人關註政府會否調整樓控措施,進一步激活換樓鏈。

所謂的換樓鏈,是正常年代香港人置業的一個普遍路徑:年輕人一般會先買中小型的住宅(也被稱為「上車盤」),住上幾年,等房價上升後,正好孩子出生,需要大房子,加上夫婦兩人的收入也更高一些,把舊房賣掉換大戶型。有些較有錢的業主,可能會買一套中戶型自住,再買一套小戶型收租,等房價上升後,再換更大的戶型。

但是在港府採取限購措施之後,上述換樓鏈面臨極大的成本壓力。因為港府規定,房子在交易後持有期不足便再賣出時,將面臨較高的印花稅(以此杜絕炒房);此外,如果是非香港永久居民(自然人),將會面臨更高的印花稅(以此想杜絕外地炒房團)。

港府上述這些舉措貌似是為香港本地居民考慮,但是卻忽略了香港市場的特殊性,因此在現實中,造成港人置業困難重重。

香港房地產市場的特殊

筆者認為,港府忽略了香港房地產市場的以下兩大特殊性:

首先,香港的房地產是全球特別是內地富豪可交易的不動產。當年香港的首任金管局總裁任志剛曾經一語中的地指出,香港樓市不只屬於700萬香港人,而是面向整個內地市場。很多大陸人都想在香港買房。即使十萬內地人在香港置業,香港樓市的需求也會突然變得很大。

任志剛的態度是香港政府不應該限制內地人士在港置業,因為這是對自由市場的幹預,反而應該是從更大量地提供土地供應角度來解決問題。

很可惜,後來的香港地方領導人沒有聽取任志剛的建議。最終,港人港地的思維占據上風——但結果卻是供應沒有大幅增加,香港本地居民仍然買不到樓。而真正想炒房的,要繞過「港人港地」的政策,易如反掌,在此不再細表。

其次,港府忽略了很重要的一點,香港是沒有自己的貨幣政策的,這意味著,香港的利率實際上是由釘住匯率決定的。簡單地說,就是由美聯儲決定。

這個導致的一個結果就是,美國放水,香港必然水漫金山;美國收水,哪怕香港經濟滑坡,也不得不面臨流動性緊縮的趨勢。

而2008年以來,恰好香港就處於全球量寬的長期趨勢之下,導致流動性泛濫。

遠的不說,僅僅是看近期。根據香港奇點財經的報道,香港HIBOR利率在上周跌至0.09411%,創11年新低。實際上,筆者研究發現,自4月7日以來,直至截止本文發稿(4月25日),HIBOR已連續12天下跌(其中只有一天持平),最新的HIBOR僅0.08607%!

IBOR全稱是Hong Kong Interbank Offered Rate,中文是香港1個月港元同業結算利率(亦稱香港銀行間1個月同業拆息利率),該利率是全香港住宅按揭的最重要參考利率,因為大部分銀行批給購房者的利率均以HIBOR為基礎進行上浮。

假如H+1.3%,這裡的H即指1個月的HIBOR,這個H每個月變動。假設該筆利率的記息日期為每月21日開始,即意味著該筆住宅按揭貸款利率全年年化利率為0.08608%+1.3%=1.38608%,而當月的執行利率為0.11551%(因為需要除以12個月)。

相比內地的按揭水平,香港的這種按揭利率水平,當然頗具吸引力——而找人頭繞過買家印花稅的做法,對於內地富豪來說,一點也不陌生。

這種利率水平,令香港的樓市在疫情期間也沒有出現暴跌。2020年全年基本上持平,甚至略有微漲。到2021年,在疫情緩解之後,樓市開始持續暢旺。據不少地產中介反饋,現在賣房的業主議價空間越來越少。

當然,買家也不完全相信市場已經進入牛市。因此實際上買家數量並沒有暴增。據中介反饋,一些買家其實已經開始卻步,近期香港二手樓市成交量有所放緩,就是明證。

香港置業的調查顯示,有34.9%的人購買物業主要用途為換樓,另外有32.9%的人是為了「上車」,用作投資的僅僅只有32.1%墊底——這說明香港房地產市場的投資市道,可能還沒有真正升溫。

如果考慮到中原地產的房地產價格指數仍然接近历史高位,目前的行情,只能說仍有點高處不勝寒!

作者簡介:舒時博士是香港奇點財經專欄作家。金融學博士,香港基金經理,擅長另類投資研究,現於香港擔任資管公司投資總監,亦是香港財經智庫香港國際金融學會資深成員。

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