餘華莘 | 從萬科年報聊到二十年的中國地產江湖

2021年4月1日 23:50
来源:香港奇點財經特邀專欄作者 餘華莘

奇點財經4月1日發布

作者:餘華莘,特許金融分析師(CFA),多倫多大學工商管理碩士學位。現為歌斐資產公開市場(香港)高級股票組合投資董事。曾經任職德銀(DWS)大中華基金投資經理。历任景順香港資產管理公司,DWS(HGI)投資公司以及加拿大養老金投資委員會(亞洲)公司的基金經理和投資董事等職位。主要從事大類資產配置策略研究和股票投資組合管理工作,有超過 15 年大中華區股票投資及行業和公司研究經驗。本文僅代表作者觀點,與所在公司無關。


看完2020的萬科的年報發現,七年來,第一次,萬科的來年竣工計劃超過了新開工計劃。除此以外,公司顯著收縮拿地面積,2020年新增土地儲備3,366萬平米,僅相當於公司當年度銷售面積的72%,而且拿地權益比數值,進一步從67%下降至61%。萬科規劃中的資源權益建築面積,也從2018年3,580萬平米,下降到2020年底3,127萬平米。未開發資源相當於在建資源比例,在過去三年逐年下降,已經跌破了50%。

作為地產行業老人,我第一次感覺到就連萬科這樣的龍頭,如今都力不從心了,看來中國地產行業的大拐點要來了。

90年代末,我在建總行,是萬科地產的全國信貸項目經理,那時候覺得,這家公司挺會來事,王石的管理水平也很厲害,甚麼「二林事件」,還有「海盜行動」,都很落到公司的痛點上。

後來讀完MBA,輾轉回到香港已是2006年了,那是過去二十年中國股市最好的黃金年代。我入行從分析師幹起,第一家公司糢型就是萬科。其實那時候,經历過98/99亞洲金融風暴,1992年就在香港上市的中海發展,其BV增長和ROE比萬科要高,但A股地產之王,毫無疑問就是萬科,而且是王石的萬科。

2008/09年金融危機後,本來沒啥大問題的中國,經历四萬億刺激後,猛地加足槓桿——因為外需不行,內需只能靠地產拉動,從此進入「黃金白銀」時代。這算下來,加起來也有十幾年了(2012鬱亮喊出白銀時代)。

記憶中,房地產行業投資額從2008年的2.5萬億元左右,增長到2020年年的14.1萬億(商品房銷售17.4萬億元),這個體量,已經超過G7國家中加拿大的全年GDP總值(1.8萬億美元)。

十幾年間,多少英雄沉浮,多少草莽不在。而我最喜歡的地產企業家一直就是這三個人—— 萬科王石,中海郝建民和順馳孫宏斌(對,不是融創的孫宏斌)。王石和郝建民先後歸隱江湖,我也都寫過專欄文章《花生財經:懂明珠,才能懂格力(兼寫郝建民)》記錄紀念兩位業界大佬的豐功偉績,孫宏斌還未隱退,所以還沒下手。

不過出身聯想,坐過監獄的老孫的確是一代梟雄。2003年,順池地產突飛猛進的時候,孫宏斌就公開打臉要超越王石,但是2007年孫總不得不將順馳賣給香港RoadKing。那一年,我在天津見到了處於人生穀底的孫宏斌。他說,自己留了幾塊最好的地皮,準備東山再起。說實話,我和同去的很多基金經理,一笑置之。如今17年一眨眼過去了,老孫的融創地產終於超過、或者至少和萬科地產並列了。

2007年,我開始覆蓋中國地產行業,可以說是千舸爭流意氣風發。

2021年,量可敵國的中國地產,背上壓著「三道紅線兩集中」,就連巨頭也在苦苦支撐。

我也從一個連首貸的1/3都掏不出來的單身窮學生,成長為一位終於在香港這個房價貴得離譜的島上擁有只瓦半磚的父親。

我想,如果地產行業是個江湖的話,那地產行業變遷更是人生軌跡。

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